Neperimti keliai ir kanalizacijos tinklai Šiaurės Airijoje: namų savininkų teisės ir teisių gynimo priemonės
autoriai: Conal McGarrity ir Conor Cullen
Namų savininkų, gyvenančių prie neperimtų kelių ir prijungtų prie neperimtų kanalizacijos tinklų, padėtis tebėra viena iš labiausiai slegiančių – ir teisiškai sudėtingiausių – situacijų, kurios gali susidaryti gyvenamųjų namų sektoriuje Šiaurės Airijoje. Jei statytojas nesugebėjo užbaigti infrastruktūros įrengimo pagal nustatytus standartus, o valdžios institucijos nesikišo, kad išspręstų šią padėtį, namų savininkai gali atsidurti situacijoje, kai negali parduoti savo nekilnojamojo turto, turi trūkumų turinčias komunalines paslaugas ir neturi aiškios galimybės išspręsti šią problemą. Neseniai mūsų kontoroje parengtoje nuomonėje pabrėžiamos įvairios teisinės priemonės, kuriomis galima pasinaudoti tokiais atvejais, ir sunkumai, su kuriais susiduria namų savininkai ir jų patarėjai.
Problema: kūrėjo nemokumas ir įgyvendinimo stabdymas
Tipiškas atvejis susijęs su gyvenamųjų namų kvartalu, pastatytu 2000-ųjų pradžioje, kai statytojas sudarė sutartis su tuometiniu Regioninės plėtros departamentu – tiek su Kelių tarnyba, tiek su Vandens tarnyba – dėl kvartalą aptarnaujančių privačių gatvių ir kanalizacijos statybos bei galutinio perdavimo. Gali būti, kad buvo išduoti preliminarūs priėmimo pažymėjimai ir prasidėjo privalomi priežiūros laikotarpiai, tačiau galutinis priėmimas niekada neįvyko. Vėliau, kai statytojas tapo nemokus ir buvo likviduotas, procesas visiškai sustojo.
Tokiais atvejais namų savininkams tenka sunkios pasekmės. Kanalizacijos sistemos gedimai – dažnai atsirandantys dėl grunto įgriuvimo – gali padaryti nekilnojamąjį turtą praktiškai neparduodamu. Remonto darbų išlaidos gali siekti šimtus tūkstančių svarų, o tai gerokai viršija bet kokios iš pradžių nustatytos garantinės sumos vertę. Valstybinės institucijos gali laikytis nuomonės, kad įsikišti yra nepraktiška arba neekonomiška, todėl namų savininkai lieka nežinioje ištisus metus, o gal net dešimtmečius.
Pretenzijos nekilnojamojo turto vystytojams ir jų draudikams
Jeigu statytojas yra likviduotas, o jo turtas realizuotas, paprastai nėra jokios galimybės susigrąžinti skolos be užstato. Be to, paprastai statytojas neturi pareigos elgtis rūpestingai dėl neatsargumo, susijusio su statybos darbų trūkumais, jeigu dėl to patiriami nuostoliai yra grynai ekonominio pobūdžio.
Tačiau 1975 m. Įsakymas dėl defektų turinčių pastatų (Šiaurės Airija) numato svarbią įstatyminę teisių gynimo priemonę. Jeigu kanalizacijos sistemos būklė buvo tokia, kad praktinio statybos užbaigimo dieną būstas nebuvo tinkamas gyventi, pagal 1975 m. Įsakymą gali būti pareikštas ieškinys statytojui (arba, galbūt, už projektą atsakingam architektui ar inžinieriui). Teismai „tinkamumą gyventi“ aiškino plačiai: byloje Bole prieš Huntsbuild Limited [2009] EWCA Civ 1146 buvo nuspręsta, kad projektavimo trūkumai, esminiai būsto stabilumui ir reikalaujantys ilgo laikotarpio, per kurį gyventojai turi būti iškeldinti, kad būtų atlikti remonto darbai, daro nekilnojamąjį turtą netinkamu gyventi, nors jis iš tikrųjų nebuvo pavojingas. Panašiai byloje Harrison v Shepherd Homes Limited [2011] EWHC 1811 (TCC) pakako reikšmingų pamatų trūkumų. Tinkamai neveikiančios kanalizacijos sistemos nebuvimas gali pagrįsti panašų argumentą.
Svarbiausia, kad 1975 m. nutarime numatytas ieškinių senaties terminas neseniai buvo pakeistas 2024 m. Įstatymu dėl nekokybiškų nekilnojamojo turto objektų (Šiaurės Airija). Dabar senaties terminas yra 15 metų nuo praktinio užbaigimo dienos, o reikalavimams, kilusiems iki 2024 m. įstatymo įsigaliojimo, senaties terminas yra 30 metų. Tai yra reikšmingas pokytis, nes jis gali atgaivinti reikalavimus, kurie kitu atveju būtų pasibaigę senaties terminu.
Jei statytojas yra likviduotas, namų savininkams gali tekti išsiaiškinti, ar yra atitinkama draudimo polisas – pavyzdžiui, NHBC garantija – ir apsvarstyti, ar galima pareikšti ieškinį tiesiogiai draudikui pagal 2010 m. Trečiųjų šalių (teisės draudikų atžvilgiu) įstatymą, ar reikia atkurti bendrovę registre ir pareikšti ieškinį jai. Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį, kad 2010 m. įstatymo 3 priede yra pereinamojo laikotarpio nuostatos, pagal kurias gali tekti remtis senesniu 1930 m. Trečiųjų šalių (teisės prieš draudikus) įstatymu (Šiaurės Airija), jei tiek ieškinio pagrindas, tiek nemokumas atsirado iki 2016 m. rugpjūčio 1 d.
Pretenzijos nekilnojamojo turto sandorių teisininkams
Nekilnojamojo turto savininkai, įsigiję nekilnojamąjį turtą nežinodami apie neišspręstas perėmimo problemas, taip pat gali apsvarstyti galimybę pareikšti ieškinį dėl profesinio aplaidumo savo nekilnojamojo turto sandorių advokatams. Standartiniai nekilnojamojo turto pažymėjimų užklausimai iš pirmo žvilgsnio gali neatskleisti sunkumų – atsakymai gali tiesiog patvirtinti, kad keliai buvo paskirti priėmimui ir kad buvo gautas garantinis raštas. Tačiau tais atvejais, kai pirkimas įvyksta praėjus keleriems metams po statybų užbaigimo ir statytojas jau seniai paliko statybvietę, galima teigti, kad pakankamai rūpestingas advokatas turėjo išsamiau ištirti padėtį ir pateikti papildomus užklausimus.
Pagrindinė su tokiais ieškiniais susijusi problema yra senaties terminai. Teisė pareikšti ieškinį dėl profesinio aplaidumo paprastai atsiranda pirkimo užbaigimo dieną, o pirminis senaties terminas yra šešeri metai. Nors pagal 1989 m. Senaties (Šiaurės Airija) įsakymo 11 straipsnį antrinis trejų metų senaties terminas skaičiuojamas nuo sužinojimo dienos, taip pat yra 15 metų galutinis senaties terminas, skaičiuojamas nuo skundžiamo veiksmo ar neveikimo dienos. Daugeliu atvejų šie terminai bus pasibaigę, o tai sudarys galimybę pateikti gynybą, kuriai gali būti neįmanoma atsakyti.
Teisės gynimo priemonės viešosios teisės srityje: keliai
1980 m. Privatinių gatvių (Šiaurės Airija) potvarkis nustato teisinį pagrindą privačių gatvių priėmimui. Pagal 32 straipsnį Infrastruktūros departamentas (buvęs Regioninės plėtros departamentas) sudaro sutartį su statytoju dėl privačios gatvės statybos ir sąlygų , kuriomis ji bus priimta. Jei statytojas nesilaiko 11 straipsnyje numatyto reikalavimo atlikti darbus, kad gatvė atitiktų priėmimo standartus, departamentas gali pats atlikti reikiamus darbus pagal 13 straipsnį, ir gatvė nuo tų darbų užbaigimo dienos paskelbiama viešuoju keliu.
Kyla esminis klausimas, kas laikoma „užbaigimo data“, kai departamentas atliko visus numatytus kelio darbus, tačiau dėl neišspręstų kanalizacijos problemų kelio negalima visiškai perduoti eksploatacijai. Yra pagrįstas argumentas, kad kelias turėtų būti laikomas perduotu eksploatacijai nuo tos dienos, kai departamento rangovas užbaigė jam pavestus kelio darbus, net jei kanalizacijos darbai dar nėra baigti. Tokios deklaracijos būtų galima siekti kreipiantis dėl teisminės peržiūros.
Teisės gynimo priemonės viešosios teisės srityje: kanalizacija
Kanalizacijos klausimus reglamentuoja 2006 m. Vandens ir kanalizacijos paslaugų (Šiaurės Airija) potvarkis. 2006 m. potvarkio 159 straipsnis suteikia bendrovei „Northern Ireland Water“ diskrecinę teisę prijungti privačią kanalizaciją, atsižvelgiant į tokius veiksnius kaip statybos būdas, techninė būklė ir aptarnaujamų pastatų skaičius. Be to, pagal 162 straipsnį yra teisė apskųsti atsisakymą priimti į Komunalinių paslaugų reguliavimo instituciją.
Be to, 157 straipsnis įpareigoja „Northern Ireland Water“ įrengti viešąją kanalizaciją, jeigu tenkinamos tam tikros sąlygos – visų pirma, jeigu patalpos nėra prijungtos prie viešosios kanalizacijos, o esama nuotekų sistema daro arba gali daryti neigiamą poveikį aplinkai ar gyvenimo kokybei. Šią pareigą užtikrina ministerija ir (arba) Komunalinių paslaugų reguliavimo institucija, o ginčus dėl to, ar ši pareiga taikytina, sprendžia Komunalinių paslaugų reguliavimo institucija.
Praktikoje „Northern Ireland Water“ gali nesutikti su šiuo sprendimu, jei geotechniniai duomenys rodo, kad grunto nusėdimas tebevyksta, o remonto darbai būtų nepraktiški arba pernelyg brangūs. Vis dėlto oficialus kreipimasis, pagrįstas ekspertų išvada dėl gedusios kanalizacijos sistemos poveikio aplinkai ir gyvenimo kokybei, o prireikus – apeliacija arba kreipimasis į Komunalinių paslaugų reguliavimo instituciją, yra tinkamas sprendimas nukentėjusiems namų savininkams.
Ombudsmeno kelias
Galiausiai, jei valdžios institucijos padarė daugybę pažeidimų – įskaitant netinkamą garantijų suteikimą, per anksti išleistus garantinius raštus ir vėlavimą imtis veiksmų dėl priežiūros laikotarpių – gali būti pagrindas pateikti skundą dėl netinkamo administravimo ombudsmenui. Yra precedentų, kai buvo nustatytas netinkamas administravimas tais atvejais, kai kelių valdymo institucija tinkamai nepaėmė kelio garantijos, palikdama prie kelio esančių sklypų savininkus be apsaugos nuo išlaidų, susijusių su gatvės pritaikymu prie priėmimo standartų: žr. R (Hughes) prieš Vietos valdžios ombudsmeną [2001] EWHC (Admin) 349.
Išvada
Bylos, susijusios su neperimtais keliais ir kanalizacijos tinklais Šiaurės Airijoje, visada yra sudėtingos ir reikalauja kruopštaus įvairių galimų reikalavimų, susijusių su privatine teise, viešąja teise ir reguliavimo sistemomis, įvertinimo. Neseniai pagal 2024 m. Šiaurės Airijos įstatymą dėl nekokybiškų nekilnojamojo turto objektų (Defective Premises Act (Northern Ireland) 2024) pratęsti senaties terminai atvėrė naujas galimybes namų savininkams, kurie priešingu atveju galbūt nebūtų turėję galimybės gauti žalos atlyginimą. Norint, kad namų savininkai turėtų kuo daugiau galimybių pasiekti sprendimą, būtina kuo anksčiau kreiptis į atitinkamas viešąsias institucijas, Komunalinių paslaugų reguliavimo instituciją ir ombudsmeną, remdamiesi patikimais ekspertų įrodymais.