Patariamoji pastaba nekilnojamojo turto plėtotojams: 2024 m. Patalpų defektų įstatymas (Šiaurės Airija)
2024 m. Patalpų defektų įstatymas (Šiaurės Airija) iš esmės keičia Šiaurės Airijoje veikiančių nekilnojamojo turto plėtotojų, rangovų ir konsultantų riziką. Juo senaties terminų taikymo tvarka dėl nekokybiškų patalpų labiau priartinama prie Anglijoje ir Velse jau seniai nusistovėjusios pozicijos, be to, juo iš esmės išplečiamas galimas istorinių ir būsimų projektų poveikis. Statybininkai dabar turėtų manyti, kad ieškiniai, kuriems anksčiau pagal šešerių metų taisyklę būtų suėjęs senaties terminas, gali būti atnaujinti, o būsimoms schemoms bus taikoma gerokai ilgesnė potencialios atsakomybės riba.
Bendrosios aplinkybės ir Viktorijos aikštės bylinėjimasis
Tiesioginiu reformos katalizatoriumi tapo Victoria Square Apartments teisminis ginčas, kuriame 2019 m. savininkai buvo iškeldinti dėl struktūrinių defektų ir iš pradžių neturėjo teisinės gynybos priemonių, nes 1975 m. įsakyme dėl nekokybiškų patalpų (Šiaurės Airija) nustatytas šešerių metų senaties terminas nuo statybos užbaigimo. Aukštasis teismas 2024 m. kovo mėn. nusprendė, kad ieškiniui suėjo senaties terminas. Viešojo intereso aspektas ir neatitikimas Anglijoje ir Velse taikomiems senaties terminams paskatino imtis teisėkūros veiksmų. Po Karališkojo pritarimo naujasis įstatymas įsigaliojo 2024 m. rugsėjo 21 d. Vėliau, 2024 m. gruodžio mėn., apeliacinė veikla atgaivino ieškinį dėl Viktorijos aikštės, kad Aukštasis teismas jį iš naujo išnagrinėtų, taip pabrėžiant praktinį teisės aktų pakeitimų poveikį gyviems ir istoriniams ginčams.
Naujoji apribojimų tvarka: 15 metų perspektyviai; 30 metų retrospektyviai
Pagal įstatymą ieškinių dėl būstų, baigtų statyti po Karališkojo pritarimo, senaties terminas dabar yra 15 metų nuo statybos pabaigos. Iki įsigaliojimo baigtiems statyti būstams šis laikotarpis pratęsiamas iki 30 metų. Kūrėjams tai yra esminis pokytis, nes nuo trumpo šešerių metų laikotarpio pereinama prie ilgos atsakomybės sistemos. Paprastai šis terminas skaičiuojamas nuo praktinio būsto statybos užbaigimo dienos. Jei atliekami papildomi darbai, kuriais siekiama ištaisyti nepatenkinamus darbo trūkumus, senaties terminas dėl tais darbais pašalintų defektų skaičiuojamas nuo defektų ištaisymo darbų užbaigimo, iš esmės iš naujo pradedant skaičiuoti terminą tam būsto aspektui.
Pareigų apimtis ir kam gali būti iškelta byla
Įstatyme išsaugomos ir išplečiamos pareigos, tenkančios asmenims, kurie "imasi darbo, susijusio su būsto suteikimu arba su juo susijusio darbo". Tai apima pagrindinius rangovus, subrangovus, kūrėjus, projektuotojus ir konsultantus, kurių darbas turi įtakos būsto tinkamumui gyventi ar jo kokybei. Ši pareiga tenka ne tik užsakovui, bet ir vėlesniems savininkams bei asmenims, kurie įgyja teisę į būstą. Yra ribota išimtis, kai vienintelė rangovo pareiga yra vykdyti kito asmens nurodymus ir nėra sutartinės ar deliktinės pareigos įspėti; tokiu atveju atsakomybė už kitų asmenų nurodytus defektus gali būti apribota. Įstatymas taikomas esamiems ir naujai statomiems pastatams, todėl į jo taikymo sritį patenka renovacijos, atnaujinimo ir pertvarkymo projektai.
Išlieka pastebima spraga: medžiagų tiekėjams ir gamintojams tiesiogiai netaikoma ši teisės aktais nustatyta atsakomybė, todėl didesnė atitikties ir kruopštumo našta tenka rangovams ir projektuotojams, kurie renkasi, nurodo ir montuoja medžiagas.
Praktinės pasekmės kūrėjams
Kūrėjo požiūriu, svarbiausios pasekmės yra teisinės, komercinės ir eksploatacinės. Teisiniu požiūriu dėl ilgesnių senaties terminų padidėja istorinių pretenzijų dėl prieš daugelį metų užbaigtų projektų rizika, taip pat pailgėja dabartinių ir būsimų programų pretenzijų laikotarpis. Į šį pokytį reikės atsižvelgti sutarčių sistemose. Statytojai turėtų peržiūrėti standartinės formos paskyrimus, statybos sutartis ir papildomas garantijas, kad suderintų senaties, garantijų ir nuostolių atlyginimo terminus su nauja įstatymine tvarka. Jei įmanoma, reikėtų sugriežtinti tarpusavio įsipareigojimus ir rizikos paskirstymą su rangovais, projektuotojais ir specializuotais subrangovais, įskaitant pareigą įspėti, prireikus - išimtis dėl tinkamumo naudoti pagal paskirtį ir aiškią atsakomybę už medžiagų specifikaciją ir atranką.
Komerciniu požiūriu ilgesnis draudimo laikotarpis gali turėti įtakos profesinės civilinės atsakomybės ir paslėptų defektų draudimo prieinamumui, apimčiai ir kainodarai. Statytojai turėtų iš anksto bendradarbiauti su brokeriais ir draudikais, kad užsitikrintų tinkamą draudimą atgaline data ir pakoreguotų pranešimų ir dokumentų saugojimo praktiką taip, kad būtų atsižvelgta į ilgesnį poveikį. Ypatingą dėmesį reikėtų skirti projektams, kuriems artėja 15 ar 30 metų ribos, ir bet kokiems taisomiesiems darbams, dėl kurių gali būti iš naujo nustatyti senaties terminai nagrinėjamiems elementams.
Veiklos požiūriu kokybės užtikrinimas, techninis valdymas ir įrašų tvarkymas tampa dar svarbesni. Išsamios projekto pasirašymo procedūros, griežta pakeitimų kontrolė, kruopštus produktų parinkimas ir statybvietės patikrinimo įrašai bus svarbiausi siekiant apginti pretenzijas praėjus daugeliui metų po statybos užbaigimo. Projektuotojai turėtų laikytis drausmingos dokumentų saugojimo politikos, suderintos bent su taikomu senaties terminu ir pagrįsta atsarga, ir užtikrinti, kad informacija apie pastatytą objektą, gamintojo duomenys, sertifikatai ir bandymų rezultatai būtų išsamūs ir lengvai surandami. Jei užsakomi ištaisomieji darbai, reikėtų kruopščiai registruoti jų apimtį, pagrindimą, tikrinimo tvarką ir užbaigimo datą.
Istorinės ir tiesioginės rizikos valdymas
Retrospektyvaus 30 metų laikotarpio pasiekiamumas skatina atlikti baigtų projektų atranką. Projektų vykdytojai turėtų apsvarstyti galimybę atlikti portfelio lygmens rizikos peržiūrą, kad nustatytų schemas su žinomomis problemomis, netipiniais statybos metodais, sudėtingomis konstrukcinėmis sąsajomis ar didele renovacijos istorija. Ankstyvas bendradarbiavimas su rangovais, projektavimo komandomis ir draudikais gali padėti rasti pragmatiškus sprendimus, įskaitant aktyvius tyrimus arba, jei reikia, savanoriškas ištaisymo programas. Bet kokias galimas pretenzijas ar aplinkybes reikėtų nedelsiant įvertinti pagal draudimo poliso pranešimo nuostatas.
Vykdomų projektų atveju kūrėjai turėtų peržiūrėti viešųjų pirkimų strategijas ir užtikrinti tinkamą projektavimo ir darbų atlikimo rizikos paskirstymą, aiškią tikrinimo tvarką ir proporcingą eksploatacinių savybių užtikrinimą. Turėtų būti sustiprinta tiekimo grandinės kontrolė, atsižvelgiant į tai, kad medžiagų tiekėjai nepatenka į teisės aktais nustatytą tinklą; specifikacijose turėtų būti reikalaujama, kad produktai atitiktų reikalavimus ir būtų patikrinti, o jų pakeitimo ir neatitikties atveju būtų galima pasinaudoti sutartinėmis priemonėmis.
Tolesni veiksmai
Svetainė 2024 m. Patalpų defektų įstatymas (Šiaurės Airija) iš esmės keičia gyvenamųjų namų statybos ir renovacijos atsakomybės sąlygas. Plėtotojai turėtų nedelsdami imtis veiksmų ir iš naujo suderinti sutartis, draudimo susitarimus ir vidaus kontrolės priemones su prailgintais senaties terminais ir išplėsta ieškovų grupe. Siekiant sušvelninti teisinį ir komercinį reformos poveikį, svarbiausia bus atlikti tikslines portfelio peržiūras, sustiprinti techninį valdymą ir drausmingą įrašų valdymą.