Ar gali nuomininkas remtis mažmeninės prekybos uždarymu per įsiskolinimų pandemiją?
(Commerz Real Investmentgesellschaft MBH V TFS Stores LTD - 2021 m.)
Neseniai Anglijos Aukštasis teismas priėmė trumpą sprendimą nuomotojo naudai byloje Commerz Real Investmentgesellschaft mbh prieš TFS Stores Ltd, kurioje nuomininkas bandė apginti nuomotojo pareikštus reikalavimus dėl skolų, susijusių su nuomos ir aptarnavimo mokesčiais, kurie liko nesumokėti per COVID-19 lokautus Jungtinėje Karalystėje.
Nuomininkas penkeriems metams buvo išsinuomojęs patalpas Londono "Westfield" prekybos centre, kuris, kaip ir daugelis kitų įmonių, buvo uždarytas dėl COVID-19 blokavimo 2020 m. kovo mėn. ir vėliau per vėlesnius blokavimus.
Siekdami padėti valdyti pinigų srautus, daugelis komercinių patalpų nuomininkų nuo 2020 m. kovo mėn. nemokėjo nuomos mokesčio net ir tais laikotarpiais, kai jie dirbo ir galėjo vykdyti prekybą, o atsisakymą mokėti pateisino COVID apribojimais. Tuo tarpu įprasti nuomotojų įsiskolinimų išieškojimo būdai buvo apsunkinti įsikišus vyriausybei, kuri įstatymiškai sustabdė įprastas vykdymo užtikrinimo galimybes (įskaitant konfiskavimą ir įstatyminius reikalavimus), o tai reiškia, kad nuomotojai neturėjo jokių reikšmingų svertų užtikrinti nuomos sutarčių sąlygų vykdymą.
Šioje byloje nuomotojas sėkmingai pareiškė ieškinį dėl nesumokėtos nuomos ir aptarnavimo mokesčio sumos - 166 884,82 svarų sterlingų ir palūkanų. Nuomininkas bandė gintis remdamasis daugeliu priežasčių, tačiau visos jos buvo nesėkmingos:
Nuomotojas veikė per anksti ir nesilaikydamas Būsto, bendruomenių ir vietos valdžios ministerijos paskelbto "Praktikos kodekso dėl komercinės nuosavybės santykių COVID-19 pandemijos metu". Buvo nustatyta, kad iš tikrųjų nuomotojas buvo gerokai įsitraukęs ir bet kuriuo atveju "Kodeksas" buvo savanoriškas.
Nuomotojas pasinaudojo "spraga" teisės aktuose, sustabdančiuose turto konfiskavimą dėl nuomos mokesčio nemokėjimo, nes minėti teisės aktai nedraudė pareikšti ieškinio dėl nesumokėto nuomos ir aptarnavimo mokesčio. Nuomininkas manė, kad tai buvo labai nesąžininga.
Nuomininkas teigė, kad nuomotojas turėjo apsidrausti nuo nuomos mokesčio praradimo dėl "ligos, apie kurią privaloma pranešti". Nuomos sutartis buvo sudaryta taip, kad nuomotojas turėjo apsidrausti nuo nuomos nuostolių dėl "apdraustos rizikos", tačiau į šios rizikos apibrėžtį nebuvo įtrauktos ligos, apie kurias galima pranešti. Nuomos sutarties nuostata dėl nuomos mokesčio sumažinimo sustabdė nuomos mokesčio mokėjimą, kai "apdrausta rizika" padarė "žalą" turtui. Todėl nuomos mokestis ir toliau buvo mokamas, jei turtui nebuvo padaryta fizinė žala dėl apdraustosios rizikos.
Svarbiausias šio sprendimo akcentas nuomotojams ir nuomininkams yra tas, kad nuomos mokesčio nemokėjimas COVID-19 lokautų metu ne visada bus apsaugotas Vyriausybės paskelbtomis taisyklėmis, skirtomis padėti įmonėms šiais nepaprastais laikais. Sprendimas sustiprina nuomos sutarčių rengimo svarbą ir pabrėžia, kaip reikia stebėti, kokį poveikį teisės aktai daro tiems, kuriuos jie skirti apsaugoti.
Teismas padarė išvadą, kad nuomotojas dėjo pastangas bendradarbiauti su nuomininku prieš iškeliant bylą. Nuomotojas nesistengė išvengti pandeminių priemonių, kurios bet kuriuo atveju netrukdė nuomotojui pareikšti ieškinį dėl įsiskolinimo. Teismas taip pat sutiko su nuomotoju dėl draudimo, nustatęs, kad jis neprivalėjo draustis nuo rizikų, viršijančių nuomos sutartyje numatytas rizikas.
Teismas sutiko su nuomotoju, kad nuomos mokesčio mokėjimo sustabdymas taikomas tik fizinei žalai, ir sutiko, kad draudikai greičiausiai atmestų bet kokį reikalavimą, remdamiesi tuo, kad nuomos mokestis gali būti išieškotas iš nuomininko. Nuomos sutartyje nebuvo numatyta jokių sąlygų, kad priverstinis uždarymas leistų taikyti nuomos mokesčio sustabdymo nuostatas, taip pat nebuvo numatyta, kad tokios nuostatos apima ekonominę žalą ar nuostolius. "Žala" neapėmė nefizinės žalos.
Patarimai ir veiksmai nuomotojams
Šiuo metu teismai gauna daugiau nuomotojų ieškinių dėl pandemijos, ir artimiausiais mėnesiais taip bus ir toliau. Šioje byloje nuomotojams pateikiamos aiškesnės gairės dėl teismų požiūrio priimant sprendimus dėl finansinių nuostolių, patirtų dėl priverstinio patalpų uždarymo, kai nuomos sutartyse nėra aiškių nuostatų, leidžiančių tokiomis aplinkybėmis sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimą.
Teismai neimplikuos sąlygų, leidžiančių sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimą, kai nuomininkas patiria ekonominę žalą, ir priims sprendimą remdamiesi nuomos sutarties sąlygų ir nuomotojo bei nuomininko sutartinių santykių aiškinimu. Jei nuomininkai sustabdė nuomos mokesčio mokėjimą priverstinio uždarymo metu, šis sprendimas padeda nuomotojams išieškoti šiuos įsiskolinimus.
Todėl šis sprendimas bus džiugi žinia nuomotojams, nes tai yra reali priemonė susigrąžinti nuomos mokesčio įsiskolinimą, kuris galėjo susidaryti per pastaruosius 12 mėnesių.