Wayne'o Atchisono instruktavimas bylose "NTH Retail Limited" prieš "MPS Retail Limited".
Kieranas Quinnas, " PA Duffy & Co." Privačių klientų departamento direktorius. Dunganono ir Belfasto advokatų kon torų advokatas neseniai veikė instruktuodamas Wayne'ą Atchisoną žemės teisme dėl NTH Retail Limited prieš MPS Retail Limited [BT/22&23/2023].
Sprendime pateikiamos svarbios teisinės gairės dėl teisės, susijusios su komercinės nuomos sutarties nutraukimu.
Pagrindinės aplinkybės:
Šiuo atveju aptariamos patalpos buvo mažmeninės prekybos parduotuvė, su kuria buvo sudaryta nuomos sutartis šešerių metų laikotarpiui, kuris turėjo baigtis 2023 m. vasario 28 d. Nuomotojas 2022 m. rugpjūtį paskelbė pranešimą apie nustatymą, nes Nuomos sutartis turėjo baigtis 2023 m. vasario mėn. Pranešimas buvo įteiktas remiantis tuo, kad nuomotojas norėjo atlaisvinti patalpas, nes norėjo pats vykdyti prekybą šiose patalpose kaip mažmeninės prekybos parduotuvėje ir pašto skyriuje.
Žemės tribunolas daugiausia dėmesio skyrė tik tam, kad nustatytų tikruosius nuomotojo ketinimus dėl turto. Šioje byloje nuomotojas rėmėsi 12 straipsnio G dalimi, kurioje teigiama, kad "nuomotojas ketina, kad valda bus užimta pagrįstą laikotarpį jo arba bendrovės, kurioje jis turi kontrolinį akcijų paketą, verslo tikslais arba iš dalies verslo tikslais".
Iki šio sprendimo buvo aišku, kaip turi būti nustatomas nuomotojo "ketinimas", kad nuomininko, kuris tikisi gauti naują nuomos sutartį, atžvilgiu būtų sąžiningas ir teisingas.
Naudinga tai, kad neseniai priimtame Žemės tribunolo sprendime pateikiamos aiškios gairės nuomotojams ir nuomininkams šiuo klausimu.
1996 m. įsakymas dėl verslo nuomos (Šiaurės Airija):
1996 m. Įsakymas dėl verslo nuomos (Šiaurės Airija) (toliau - BTO) reglamentuoja.
Pagal BTO Kai verslo nuomos sutartis baigiasi, nuomotojai turi dvi pagrindines galimybes:
Nuomotojas gali įteikti nuomininkui pranešimą dėl nustatymo pagal 6 straipsnį.
Prašymą dėl naujos nuomos sutarties sudarymo nuomininkas gali pateikti nuomotojui pagal 7 straipsnį.
6 straipsnis - nuomotojo pranešimas apie nuomos sutarties nutraukimą:
Pagal 6 straipsnį, jei nuomotojas nori nutraukti nuomos sutartį pasibaigus nuomos terminui, jis turi įteikti nuomininkui pranešimą apie sutarties nutraukimą. Šis pranešimas nuomininkui turėtų būti įteiktas ne anksčiau kaip likus 12 mėnesių, bet ne vėliau kaip likus šešiems mėnesiams iki nuomos termino pabaigos.
Tai darydamas nuomotojas turi nurodyti priežastis, dėl kurių jis nori atsisakyti suteikti nuomininkui naują nuomos sutartį.
Šie pagrindai išdėstyti BTO 12 straipsnyje:
(a) Nuomininkas neatlieka remonto ir priežiūros, jei jis privalo tai daryti pagal nuomos sutartį;
(b) Nuolatinis vėlavimas mokėti nuomos mokestį;
(c) Nuomininkas iš esmės pažeidžia esamus susitarimus / įsipareigojimus pagal nuomos sutartį;
(d) nuomotojas nori suteikti kitą tinkamą būstą;
(e) kai išnuomojama dalis, kurią reikia išnuomoti arba parduoti, kad būtų pasiekta didesnė nuomos kaina arba parduota visa patalpa;
(f) nuomotojas ketina nugriauti arba iš esmės išplėsti;
(h) nuomotojas ketina jį naudoti savo verslui arba kaip savo gyvenamąją vietą.
BTO 12 straipsnio G dalis:
Šiuo atveju nuomotojas rėmėsi 12 straipsnio G dalimi, kurioje teigiama, kad "nuomotojas ketina, kad valda bus užimta pagrįstą laikotarpį jo arba bendrovės, kurios kontrolinį akcijų paketą jis valdo, verslo tikslais arba iš dalies verslo tikslais".
Iki šio sprendimo buvo aišku, kaip turi būti nustatomas nuomotojo "ketinimas", kad nuomininko, kuris tikisi gauti naują nuomos sutartį, atžvilgiu būtų sąžiningas ir teisingas.
Naudinga tai, kad neseniai priimtame Žemės tribunolo sprendime pateikiamos aiškios gairės nuomotojams ir nuomininkams šiuo klausimu.
Šiuo atveju patalpos buvo mažmeninės prekybos parduotuvė, su kuria buvo sudaryta nuomos sutartis šešerių metų laikotarpiui, kuris turėjo baigtis 2023 m. vasario 28 d. Nuomotojas 2022 m. rugpjūtį paskelbė pranešimą apie nustatymą, nes nuomos sutartis turėjo baigtis 2023 m. vasario mėn. Pranešimas buvo įteiktas remiantis tuo, kad nuomotojas norėjo atlaisvinti patalpas, nes norėjo pats jomis prekiauti kaip mažmeninės prekybos parduotuve ir pašto skyriumi.
Todėl Žemės tribunolas daugiausia dėmesio skyrė tik tam, kad nustatytų tikruosius nuomotojo ketinimus dėl turto.
Tarnautojų teismas kreipėsi į bylą Cunliffe prieš Goodman [1950] Asquith LJ apibrėžė ketinimą kaip "reikalų būklę, kurią šalis, "ketinanti", ne tik numato... Tai reiškia reikalų būklę, kurią... ji turi pagrįstą galimybę pasiekti savo valia".
Teismas pripažino, kad yra du tyčios elementai:
(1) Subjektyvusis elementas - jis susijęs su nuomotojo būkle;
(2) Tikslo elementas - jis susijęs su realiomis ketinimų įgyvendinimo perspektyvomis.
Tarnautojų teismas taip pat atkreipė dėmesį į bylą Cox prieš Clancy [BT/14/2020] kurioje konstatuota, kad jeigu vienas iš elementų nėra aiškiai nustatytas, tribunolas nebus įsitikinęs, kad nuomotojas turi reikiamą ketinimą, ir jo prieštaravimas naujai nuomai bus atmestas.
Pirmiausia Tarnautojų teismas nagrinėjo nuomotojo būseną patalpų atžvilgiu. Nagrinėjamu atveju nuomotoja pateikė "šimtaprocentinius patikinimus, kad ji ketino užimti patalpas ir jomis prekiauti", tačiau nebuvo nei valdybos protokolų, nei dokumentų, nei jokių dokumentų iš ieškovės bendrovės, kurie patvirtintų šį subjektyvų ketinimą. Teismas nusprendė, kad šis ketinimo testo elementas nebuvo įvykdytas.
Toliau Tarnautojų teismas išnagrinėjo nuomotojo veiksmus, kad nustatytų realias galimybes įgyvendinti savo ketinimus. Šioje byloje buvo nustatyti įvairūs objektyvūs klausimai:
Geriausiu atveju nuomotojas su didmenininku buvo sudaręs tik žodinį susitarimą;
Nuomotojas nepateikė jokių tiekimo sutarčių;
Nuomotojo buhalteriai nepateikė jokių bendrovės finansinę padėtį patvirtinančių dokumentų;
Nuomotojas neturėjo parengto verslo plano.
Todėl Tarnautojų teismas nusprendė, kad nuomotojas neįrodė savo prieštaravimo naujai nuomos sutarčiai, nes nebuvo jokių įrodymų, kurie leistų teigti, kad jis turėjo pagrįstų galimybių įgyvendinti ketinimą užimdamas patalpas ir jomis prekiaudamas, ir nurodė šalims derėtis dėl naujos nuomos sutarties.
Ką šis sprendimas reiškia nuomotojams, jei jie nori vėl užimti šiuo metu nuomojamas verslo patalpas ir jomis prekiauti?
Dabar teisė yra aiški ir nedviprasmiška; yra du ketinimo elementai, kurie turi būti nustatyti abu.
Dabar nuomotojai supranta, kaip svarbu teismo posėdžio metu turėti pakankamai "įrodymų" arba įrodymų savo reikalavimams pagrįsti.
Šis sprendimas rodo, kad nuomotojas turi laikytis aukštų įrodinėjimo reikalavimų.
Jame patvirtinama, kad tais atvejais, kai nėra pagrindinių dokumentų, pavyzdžiui, finansinių duomenų, ir (arba) negalima pateikti didmenininkų sutarčių, mažai tikėtina, kad bus įvykdytas objektyvus ketinimo elementas.
Ką šis sprendimas reiškia nuomininkams?
Šiame sprendime pakartojama, kad 1996 m. BTO gina verslo nuomininkus nuo nuomotojų, neturinčių pakankamai įrodymų, kad jie patys nori prekiauti patalpomis.
Tai rodo, kad Tarnautojų teismas neleis prieštarauti ar nesutikti su nauja nuomos sutartimi, jei ketinimas yra priešlaikinis.
Teismas neuždraus nuomotojui vėl užimti patalpas, jei bus nustatyta, kad jo ketinimai yra nuoširdūs. Jeigu šis ketinimas bus įrodytas per palyginti trumpą laiką po teismo proceso, Tribunolas į tai atsižvelgs nustatydamas naujos nuomos sutarties trukmę.
kad jis prieštaraus nuomininko prašymui dėl nuomos (ir kiekviename tokiame pranešime turi būti nurodyta, kokiu pagrindu nuomotojas prieštaraus prašymui pagal 12 straipsnį, kaip jau aptarta).
Mes esame čia, kad padėtume!
"P.A. Duffy & Company" supranta, kad verslo nuomos sutartys yra sudėtingos ir ginčytinos visoms susijusioms šalims. Mūsų komercinių bylų advokatai ekspertai yra pasirengę palengvinti jums tenkantį spaudimą ir supaprastinti reikalus, perimdami situacijos kontrolę.
Jei baigiasi jūsų verslo nuomos sutartis arba turite komercinių klausimų ir norite pasikonsultuoti su mūsų komandos nariu, susisiekite su mumis.