COVID-19: Verslo nuomos aspektai

Kovid-19 pandemija daugelį verslo savininkų verčia susirūpinti savo verslo tęstinumu ir klestėjimu. Vyriausybė jau įgyvendino įvairias schemas, kuriomis siekiama sumažinti neigiamą šios pandemijos poveikį, pavyzdžiui, Smulkiojo verslo subsidijų fondą, tarifų atostogas ir darbo vietų išsaugojimo schemą. Šiame straipsnyje bus nagrinėjamos problemos, kurios gali iškilti komercinės paskirties nekilnojamojo turto naudotojams dėl epidemijos nutraukto ar uždaryto verslo.

Uždarymas

Before closing their business premises a tenant should check their lease. This is because some commercial leases have a ‘keep-open’ clause which essentially places an obligation on the tenant to keep trading throughout the duration of their lease. These clausesaim to protect the landlords’ rental income for the duration of the lease.

Nuomos sutarties nutraukimas

Mažai tikėtina, kad nuomininkai galės nutraukti nuomos sutartį dėl nenugalimos jėgos arba nusivylimo, jei nuomotojas, atsižvelgdamas į vyriausybės rekomendacijas, uždaro daug kartų nuomojamą nekilnojamąjį turtą. Tačiau galiausiai tai priklausys nuo nuomos sutarties sąlygų ir susijusių aplinkybių. Jei nuomos sutartyje yra numatytos nuomininko galimybės nutraukti sutartį iš anksto nustatytomis datomis, reikėtų atidžiai peržiūrėti šių sąlygų sąlygotumą. Tokios pasirinkimo galimybės ir artėjanti nuomos sutarčių pabaiga taip pat suteikia nuomininkui galimybę derėtis dėl galiojančios nuomos sutarties sąlygų arba išsireikalauti iš nuomotojo nuolaidų.

Nuomos ir aptarnavimo mokesčio mokėjimas

Dauguma komercinių patalpų nuomos sutarčių neleidžia nuomininkui sulaikyti nuomos ar aptarnavimo mokesčio, išskyrus konkrečias ir apibrėžtas aplinkybes, paprastai kai patalpos sugadinamos ar sunaikinamos dėl apdraustos ar neapdraustos rizikos (apibrėžtos nuomos sutartyje) arba kai į patalpas neįmanoma patekti. Mažai tikėtina, kad Covid-19 sukeltos aplinkybės pateks į šią apibrėžtį, o nuomininkai turi būti atsargūs, kad nuomos ir (arba) aptarnavimo mokesčio sulaikymas iš anksto nesuderinus su nuomotoju gali lemti nuomotojo netekimą, be kitų sutartinių teisių gynimo priemonių už nuomos sutarties sąlygų pažeidimą. Todėl svarbu, kad nuomininkai palaikytų ryšį su nuomotoju, nes gali būti įmanoma susitarti dėl nuolaidų, nuomos mokesčio sumažinimo ar kitų pinigų srauto priemonių, pavyzdžiui, pereiti nuo ketvirtinio prie mėnesinio nuomos mokesčio mokėjimo.

Verslo nutraukimo draudimas

Papildomas žingsnis siekiant užtikrinti ilgalaikį verslo saugumą - atidžiai peržiūrėti verslo nutraukimo draudimo polisą. Verslo nutraukimo draudimas įsigyjamas kaip būdas apsaugoti verslą tuo atveju, jei jis patiria tam tikrą fizinę žalą, dėl kurios negali vykdyti veiklos. Šie polisai gali būti platesni nei bendrieji pastatų ir turto draudimo polisai ir gali apimti draudimą nuo netiesioginių nuostolių, pavyzdžiui, negautų pajamų, nuomos pajamų ir papildomų išlaidų personalui. Šie polisai paprastai skirti padengti stichines nelaimes, pavyzdžiui, gaisrą ir potvynį. Tačiau kai kurie polisai apima ir pandemijas. Nagrinėdami savo draudimo polisą, būtinai atkreipkite dėmesį į šiuos dalykus:

Ar jūsų draudimo polise numatyta draudimo apsauga nuo ligų, apie kurias privaloma pranešti?

The government officially named Covid-19 as a ‘notifiable disease’ on 5thMarch 2020 and most business interruption policies will include cover for notifiable diseases. What is important to look at here is whether your policy specifically states which notifiable diseases are covered. Your policy may contain a specified list of diseases. If this is the case, it is unlikely that Covid-19 will be covered as it would not have existed at the time the policy was written. If there is not a specific list of diseases included in your policy, you may be covered against losses arising as a result of the current pandemic.

Ar jūsų draudimo polise numatyta draudimo apsauga nuo nuostolių, patirtų dėl kompetentingos institucijos veiksmų?

Jei yra konkrečių ligų sąrašas, patikrinkite, ar į draudimo polisą įtraukta draudimo apsauga nuo verslo pertraukimo dėl kompetentingos institucijos veiksmų netoli jūsų patalpų. Tai, kas priskiriama kompetentingai institucijai, paprastai bus apibrėžta jūsų polise. Į jūsų polisą taip pat gali būti įtraukta draudimo apsauga jūsų verslui, kai kompetentinga institucija neleido patekti į patalpas. Jei jums rūpi ilgalaikis jūsų verslo saugumas, būtina pasidomėti savo verslo nutraukimo draudimo polisu. Jei jūsų polisas nepadengia dėl koronaviruso patirtų nuostolių, vyriausybė taip pat siūlo paskolų dėl koronaviruso sukelto verslo nutraukimo schemą (angl. Coronavirus Business Interruption Loan Scheme, CBILS), kurią vertėtų išnagrinėti. CBILS gali pasinaudoti mažos ir vidutinės įmonės, kurių metinė apyvarta neviršija 45 mln. svarų sterlingų, ir gauti paskolas, sąskaitų faktūrų ir turto finansavimą bei overdraftus iki 5 mln. svarų sterlingų.

2020 m. Koronaviruso akto teikiama apsauga

Šiuo metu yra priimti teisės aktai, kurie neleidžia nuomotojui pakartotinai įeiti į patalpas arba jas atimti dėl nuomos mokesčio nemokėjimo laikotarpiu, kuris baigiasi 2020 m. birželio 30 d. (arba tokiu laikotarpiu, kurį pratęs Vyriausybė). Svarbu pažymėti, kad šiuo metu teisės aktas tik atideda nuomotojo teisę pakartotinai įeiti į patalpas arba jas konfiskuoti ir neturi įtakos nuomotojų galimybei pasinaudoti tokia teise pasibaigus šiam laikotarpiui. Taip pat reikėtų pažymėti, kad ši apsauga taikoma tik nuomos sutarčiai, kuriai taikomas 1996 m. Įsakymas dėl verslo nuomos (Šiaurės Airija). Reikėtų apsvarstyti, ar kiekvienu atveju šios priemonės bus taikomos profesinės veiklos susitarimams.